Какие вопросы задавать при покупке квартиры: совершаем безопасную сделку

Что необходимо знать при покупке квартиры?

Дата: 20.02.2020

Автор: Роман Крахмалев


Привет читателям «Блога арбитражника»! В списке целей любого человека обязательно найдется пункт «приобретение собственного жилья». Желание жить в своих стенах и создать уют является великолепной мотивацией двигаться вперед. И когда появляется возможность купить жилплощадь, ответственность и внимательность надо включить на максимум. Какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не нарваться на мошенников и не прогадать ни по цене, ни по условиям?

Покупка жилья на вторичном рынке

Вторичка пользуется приблизительно таким же спросом, как и жилье в новостройках. Причиной является более низкая ценовая политика, даже в условиях совмещения таких факторов как развитая инфраструктура, качественный ремонт, хороший вид из окон и пр. Но квартиры, уже бывшие в эксплуатации, могут скрывать массу «подводных камней», поэтому перед приобретением их следует проверять особенно тщательно. Какие вопросы нужно уточнить у риэлтора?

  • Документация. Из обязательного – правоустанавливающие (договора купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве наследования и пр.) и правоподтверждающие (до 15 июля 2016 года – свидетельство о праве собственности, позже указанной даты – выписка из реестра). То, что может потребоваться в индивидуальных случаях – технический паспорт и справка о зарегистрированных лицах.

Покупка на вторичном рынке

В настоящее время процедуры регистрации квартиры на нового собственника проводятся только через МФЦ, поэтому вероятность нарваться на незаконную сделку сводится к нулю. Росреестр самостоятельно проверяет наличие всех необходимых документов через собственные базы данных.


  • Жилищно-коммунальные услуги. Этот момент нередко выпускается из виду, а, между тем, неоплаченные прежним собственником квартиры долги по ЖКУ могут оказаться весьма неприятным сюрпризом для нового владельца. Проверьте наличие неоплаченных взносов и платежей. Если долги за коммуналку в любом случае обязан возместить прежний хозяин (что управляющие компании все равно не будут учитывать), то налог на капитальное строительство автоматически переносится к списку обязанностей покупателя. В будущем возможны судебные разбирательства, если нечто подобное всплывет на поверхность после подписания договора.
  • Ранее зарегистрированные жильцы. Согласно текущему законодательству, после продажи квартиры у прежнего владельца и членов его семьи аннулируется право собственности. Тем не менее, судебных исков о выселении ранее зарегистрированных на купленной жилплощади жильцов хоть отбавляй.

Перед покупкой непременно выясните вопрос с пропиской. Если имеются зарегистрированные лица, вами должно быть поставлено условие о снятии их с учета до момента подписания договора, с предоставлением в МФЦ соответствующей справки. Если после продажи квартиры в ней по-прежнему прописаны третьи лица, в документ о передаче права собственности вносится пункт о снятии их с учета в течение определенного времени.

  • Условия проживания. Наличие свежего ремонта может сигнализировать о попытках спрятать некоторые недостатки продаваемого жилья. Конечно, не нужно из-за этого становиться параноиком, но проверить стены на наличие подтеков, плесневых грибков стоит. Не забудьте про канализационные стоки и батареи – они не должны быть забиты. Что дальше по списку возможных «сюрпризов»? Тараканы, мыши, клопы… Сюда же включим чересчур шумных или маргинальных соседей – пообщайтесь с жильцами в подъезде и выясните для себя обстановку.
  • Перепланировка и дополнительное оборудование. Запомните раз и навсегда – на любое изменение конструкции помещения нужно обязательно получить документальное разрешение в специальных органах (реестре, пожарной безопасности и пр.). Если в продаваемой квартире есть перепланировка, требуйте документы, подтверждающие ее законность. Это в ваших же интересах – штрафы собственникам выставляются более чем крупные. Это касается не только изменения стен, но и установке дополнительного оборудования – котлов, нарощенных батарей и т.п.
  • Ограничения и обременения. Внимательно изучайте правоустанавливающий договор на квартиру. Смотрите, в чем может крыться подвох. В договорах дарения часто указывается право пожизненного проживания собственника в квартире. Даже после ее продажи. И эта оговорка не регистрируется ни в одном госоргане. Просто запомните эту информацию.Покупка в новострое
  • Другие обстоятельства. Уточняйте сроки нахождения квартиры в собственности предыдущим владельцем. Все ли согласны на проведение сделки купли-продажи, является ли это решение добровольным.

Покупка квартиры в новом доме

При покупке жилья в новостройке отпадает много вопросов, связанных с правом собственности, прежде зарегистрированных жильцов и пр. Но и здесь есть свои нюансы, о которых следует знать.

  • Информация о застройщике. В новостях периодически всплывает очередной ролик об обманутых дольщиках, и подавляющая часть таких историй сводится к продлению сроков ввода дома в эксплуатацию. Прежде чем приобретать квартиру, соберите максимум информации о застройщике. На чем акцентируйте внимание? Как долго данная компания работает на рынке, объем и периодичность сдачи построенных объектов, их качество, в каких регионах реализуются новые проекты и пр.
  • Документация. Попросите ознакомить вас со следующим перечнем бумаг: учредительные документы, разрешение на строительство, разрешительные документы на земельный участок, договора с управляющими компаниями и другими обслуживающими новый дом организациями, проекты договоров долевого участия или цессии.
  • Стоимость жилплощади. Самый выгодный вариант приобретения квартиры в новостройке – единовременная оплата, предполагающая неплохие скидки. Если дом ранее сдан в эксплуатацию, но большая часть квартир по-прежнему пустует, есть реальный шанс договориться о снижении стоимости квадратного метра или выполнения застройщиком дополнительных ремонтных работ в пределах той же суммы.

Кроме того, застройщики предлагают много хороших вариантов приобретения жилья в кредит или рассрочку. Попросите рассказать обо всех возможных способах покупки и выберите самый оптимальный для вас.

Покупка квартиры

  • Технические параметры. Технические характеристики – это, в первую очередь, материалы, из которых сделаны стены и перегородки, их звукопроводимость и теплопроводность, варианты отделки, наличие внутриквартирных и общедомовых счетчиков. Если предусмотрено индивидуальное отопление квартир – огромный плюс в сторону застройщика. И, наконец, инфраструктура – наличие камер видеонаблюдения внутри двора, автостоянки, облагораживание территории и пр.
  • Коммунальные платежи. Маленький лайфхак – старайтесь подписать акт приемки квартиры как можно ближе к дате ввода дома в эксплуатацию. В этом случае все расходы на оплату коммунальных платежей будут входить в зону ответственности застройщика.

Купить квартиру несложно. Гораздо важнее сделать это правильно, предохранив себя от возможных неприятных последствий из-за не собранной в полном объеме информации.

Подписывайтесь на обновления «Блога арбитражника»!


0