Что такое ипотека и как она работает: программы ипотечного кредитования

Что такое ипотека и как приобрести недвижимость без проблем?

Дата: 19.11.2019

Автор: Роман Крахмалев


Привет гостям «Блога арбитражника»! Минимальный набор условий для комфортной жизни включает в себя собственное жилье, стабильный доход, хорошее питание и наличие свободного времени на семью и увлечения. И если последние три пункта обычно даются человеку без особых проблем, то приобретение недвижимости часто становится краеугольным камнем на пути к полному комфорту. Давайте сегодня поговорим о том, что такое ипотека и как она работает. Может, это именно то, что вам нужно?

Понятие ипотеки

Общий уровень финансовой грамотности свелся к тому, что под ипотекой многие понимают «какой-то кредит на жилье для льготников». На самом деле, ипотечные программы доступны всем без исключения категориям граждан, но из-за незнания их сути люди упускают хорошую возможность раз и навсегда улучшить свои жилищные условия.

Ипотека – это одна из разновидностей банковского кредитования, предполагающая определенный залог в качестве страховки. Как правило, в роли залога обычно выступает недвижимое имущество – дома, квартиры, коттеджи, доли жилплощади и т.п. Также редко, но иногда можно встретить ипотечные программы на приобретение предметов роскоши, образование, лечение, но они не пользуются спросом ни у населения, ни у банковских организаций.

Понятие ипотеки

Ипотека является своего рода займом, выдаваемым под недвижимость. При этом само имущество остается в полном распоряжении собственника, но с рядом небольших ограничений – запретом на продажу, дарение, обмен и пр. В случае несоблюдения заемщиком условий кредитования (единовременной или регулярной просрочкой платежей) кредитор имеет полное право забрать залог в свою пользу.

Преимущества ипотечных программ:

Пониженная процентная ставка. Конечно, нельзя сказать, что проценты принципиально отличаются, но в сравнении с программами потребительского кредитования смотрятся гораздо выгоднее.

Длительные сроки. В зависимости от вида приобретаемой недвижимости, финансовых возможностей заемщика, его возраста, профессии, наличия льгот и других условий, ипотека может выдаваться на срок от 5 до 50 лет.

Государственный контроль. Оформление ипотечных сделок любого вида (стандартная ипотека, военная, с государственной поддержкой и пр.) регулируется соответствующим законодательством на всех этапах.

Льготные условия для определенных социальных групп. Получить право на ипотечный кредит на более выгодных условиях имеют военнослужащие, молодые семьи, молодые специалисты, семьи с двумя и более детьми. Военным повезло больше всех – им недвижимость достается в прямом смысле даром, все расходы по кредитному договору (первоначальный взнос, ежемесячные выплаты) оплачивает Министерство Обороны. Военная ипотека предоставляется на следующих условиях:


  • кредитование доступно офицерам, мичманам, рядовым, служащим по контракту;
  • заемщик должен быть участником Накопительной Ипотечной Системы не менее трех лет;
  • цена на квартиру не должна превышать 2,4 млн рублей (данные на 2019 год).

Быстрое приобретение жилья. Ипотека – это существенная экономия времени. Вместо многолетнего накопления средств на приобретение жилплощади, можно решить этот вопрос в течение пары часов в ближайшем банке.

Минусы ипотечных программ:

Целевой кредит. Не получится потратить ни рубля не по назначению (бывают люди, которые, как ни странно, рассчитывают на возможность урвать хоть часть полученных средств на личные нужды).

Программа ипотеки

Ограничение прав. Как я и упомянул чуть выше – до полной выплаты долга собственник лишается полного пакета прав на недвижимость (права совершать операции продажи, обмена, дарения).

Внушительная переплата. При оформлении ипотеки на стандартных условиях переплата по договору кредитования может составлять практически первоначальную сумму займа (например, взяв кредит на 2,5 млн, со всеми процентами заемщик выплатит практически 5 млн).

Сложность оформления. С каждым годом требования к заемщикам становятся более жесткими, пакет необходимых для ипотеки документов и условий постоянно расширяется. В стандартный список входит:

  • возраст (не менее 21 года на дату подписания договора ипотечного кредитования и не более 65 лет на момент окончания срока действия программы);
  • стабильная работа (требуемый стаж – от полугода в одной организации);
  • ежемесячный доход (доход заемщика или суммарный всех работоспособных членов семьи должен в 2,5 раза превышать размер ежемесячной выплаты по ипотеке);
  • первоначальный взнос (в зависимости от условий, в наличии должна быть сумма в размере 10-30% от основной суммы кредита);
  • наличие созаемщиков (при условии низкого уровня доходов).

Несмотря на разного рода ограничения, государство делает все возможное для упрощения процесса приобретения недвижимости для всех социальных групп. Купить квартиру или дом с помощью ипотеки действительно может практически каждый желающий. Но чтобы этот кредит не превратился в неподъемное бремя, нужно внимательно изучать условия ипотечной программы.

Правила выбора программы ипотечного кредитования

Банки стараются создать уникальные предложения по ипотеке, но, по факту, все они имеют очень много общего. На какие моменты стоит обратить самое пристальное внимание?

  • Размер процентной ставки. Изучите максимально возможное количество ипотечных программ и выберите наиболее приемлемое для вас. Как правило, на сайте любого банка есть онлайн-калькулятор, на котором можно приблизительно рассчитать общий объем выплат по кредиту. Почему приблизительно? В калькуляторах часто не указываются комиссионные по обслуживанию ипотечной программы.
  • Возможность досрочного погашения. Разумеется, для банков досрочное погашение кредита заемщиком весьма и весьма невыгодно. Чтобы, по возможности, исключить вероятность подобного исхода, организации стараются усложнить процесс досрочной выплаты. Например, введя мораторий (срок, в течение которого заемщик не имеет право делать выплаты больше указанного в договоре размера). Или путем введения дополнительных комиссий.Ипотечное кредитование
  • Размер комиссионных. За регулярное обслуживание банковских транзакций по ипотеке обязательно взимаются комиссионные платежи. Несмотря на кажущийся небольшой размер этих сумм, немногие клиенты учитывают их при расчете переплаты. А, между тем, они суммарно составляют существенную добавку к основным процентам по ипотеке. Например, при ставке комиссии 0,3% в месяц за год набегает 3,6%. Предположим, сам кредит брался со ставкой 12% годовых. Теперь считаем: 12% + 3,6% = 15,6% годовых. Чувствуете разницу? Поэтому непременно уточняйте этот момент до подписания договора.
  • Ипотечное страхование. Само по себе страхование ипотеки является обязательным и контролируется соответствующим законодательством. Но в договор часто вписываются дополнительные виды страхования – жизни заемщика, его здоровья, трудоспособности и т.п. Отказаться можно, но банк в таком случае нередко повышает процентную ставку по кредиту. Эти условия тоже необходимо внимательно изучать.
  • Расторжение договора. Такие ситуации редко, но встречаются. Причины могут быть разными – увольнение с работы, проблемы со здоровьем и т.п. Уточняйте заранее пункт расторжения договора: с какого момента он начинает действовать – с первой просрочки, после трех в течение одного года и т.п. В любом случае, помните – при возникновении подобных проблем лучше сразу обращаться в банк и договариваться о кредитных каникулах, реструктуризации долга и т.п. Чтобы не остаться без жилья.

Ипотека – это практически идеальный вариант приобретения недвижимости. Но нужно учитывать массу условий, прежде чем решиться на подобную многолетнюю сделку. Внимательнее изучайте программы предлагаемого вида кредитования и выбирайте ту, которая позволит вам купить квартиру или дом на самых выгодных условиях.

Подписывайтесь на обновления «Блога арбитражника»!


0